在当前国家大力推进城市更新、建设“好房子”和宜居城市的政策背景下，成都高新玉林片区作为具有深厚文化底蕴和典型老旧社区特征的区域，开展了一场以“民生为本、文化为魂、运营可持续”为核心的城市有机更新实践。中建西南院在高新玉林片区的城市更新实践不仅回应了宏观政策导向，更探索出了一条具有示范意义的更新路径，结合公园城市理论实践为全国同类地区提供了可复制、可推广的成都经验。

项目区位基本情况

项目背景与挑战

　　玉林始建于20世纪90年代，涉及城域面积约3.4平方公里，曾是成都商品房开发的示范区域，也是成都最著名的本土艺术文化聚集地。1997年何多苓、翟永明等画家和诗人定居于此，同年玉林小酒馆诞生成为成都独立音乐基地，1999年建筑师刘家琨在玉林成立事务所。玉林是中国当代艺术的萌芽地之一，其浓郁的艺术文化氛围被誉为“成都左岸”。

　　△1997年艺术家张晓刚、周春芽、栗宪庭、唐雯、程丛林在沙子堰，1999年建筑师刘家琨在玉林成立事务所，白夜举办签售会，2000年小酒馆音乐演出

△玉林本土老店小酒馆、飘香火锅

　　随着时间推移，片区面临老龄化加剧、物质空间老化、文化活力衰减等问题。城市更新过程中，项目组识别三大核心挑战：一是如何实现真正意义上的居民参与，避免规划与实施脱节；二是如何在更新中延续和重塑玉林的文化身份；三是如何构建可持续的运行机制，防止更新效果昙花一现。

更新路径与创新亮点

民生为本 构建共商共建共享机制

　　项目坚持以居民和商户需求为导向，通过制度创新破解群众工作难题。设立社区规划师制度，开展长达一年的入户调研与多方会谈。同步成立“芳华街道商家联盟”，整合分散产权，推动商户参与街区共治。对33个老旧院落和25条街巷分3批更新，惠及居民约2562户。

△中建西南院景观院设计团队现场协调沟通

　　院落居民深度参与长——效共商治理创新

　　院落是人民的家，项目真正意义上做到了自下而上。设计师以社区规划师的身份持续1年“倾听人民的声音”，让公众参与设计和决策。联合街道、社区、业委会、楼栋长共同引导居民参与，建立“改造内容集成、设计方案论证、施工组织商议”共商机制，通过问卷、坝坝会、微信群等方式征集居民意见。为满足院落的个性需求，进行背靠背沟通。总计进行了约40余次现场集中走访，18次街办、社区、居民面对面沟通交流会，130人次居民进行面谈，收集约160余条有效更新意见，并进行3轮公示方案优化，最终取得了90%以上居民认可签字的更新“方案批复”。

△白玉巷、玉虹巷、兴蓉社区居民沟通会

　　芳华街道商家联盟——多元共治带动就业与经济

　　芳华街商户成立商家联盟，参与街区自治，尝试解决城市更新中常见的产权分散难题。通过建立联盟，从策划端、设计端将众多小业主的利益和诉求整合，根据居民商户意愿，在有条件的区域预留更多复合空间，提升公共空间品质，让商户们积极参与街区有序治理。

　　新店蓬勃发展，老店迭代升级，营建多个以点带面的“社区+”玉林场景。通过文化、志愿服务策划等增强社区凝聚力，持续激发社区活力。如沙子堰中巷，从街区界面、断面、交通分时控制、景观、光彩、街道家具等方面进行梳理，通过玉林民谣节及社区市集联动130家周边商户，年均举办活动150场，带动IP网络关注量达2.8亿次，成为新老居民互动平台。

△沙子堰文创市集

　　需求导向精细化设计——“老旧乱”到“洁净美”的品质提升

　　项目以居民需求为导向，对玉林片区33个建成于20世纪90年代的院落，以及25条街巷分为3批次实施成片更新。通过道路修缮、雨污分流、停车位新增、绿化提升等基础工程，解决了道路破损、管网老化、停车难等“通病”；根据不同院落需求及现状，新增社区广场、健身设施、加建电梯、安装智慧道闸、智能安防监控等设施，提升居住品质及治安管理效率。其中，新玉林城市公寓等小区通过拆除违建、立面改造实现了“面子”与“里子”的双重焕新；白玉巷1、3号院通过“拆墙并院”整合公共空间；玉林西路80号院加建电梯满足适老需求。

△玉林西路80号院更新前后

文化为魂 推动历史与当代共生共融

　　项目强调文化引领，避免更新过程中的同质化与符号化陷阱。通过“应保尽保”原则，保留街巷院落肌理与老旧建筑，强化在地文化认同；引入“老潮归来+新派崛起”双线艺术策略，联合本土艺术家与年轻主理人，打造白夜花神诗空间等复合文化地标；同时营造社创文化服务空间，如“肖+”社区实践中心、散花书院等年服务居民超3万人次。以文化艺术驱动创意经济，通过三大策略实现区域增值，并促进社区交往，重塑社会关系。

△新玉林城市公寓更新前后

　　文脉记忆的保护

　　玉林以“过去还在，未来已来”为理念，通过人文本底驱动文艺活力地标。对片区肌理，建筑主体，应保尽保，保留玉林片区路、街、巷、院城市肌理，恢复三国御林军驻地的“御营”记忆；通过首批73栋老旧建筑微更新，实现传统风貌与现代美学的融合；以玉林人文本底唤醒老旧街区，强化场景与建筑共生策略，结合街巷、围墙、场地等植入玉林记忆故事、文字，强化区域文化属性氛围。如在玉林北、中路保留现状乔木，通过根系处理精准设计，融合场景空间与现状乔木，设置“玉林记忆” 景墙与故事长廊，实现“一街一故事、一巷一主题”。

△玉林西路艺术砼亭更新前后 

△玉林北路历史时光长廊更新前后 

△玉林中路社区记忆客厅更新前后

　　艺术生态的培育

　　以“老潮归来，新派崛起”为艺术培育核心策略。联动八、九十年代活跃于玉林的“老潮”艺术家及当代极具号召力的“新派”主理人深度沟通，构建片区潮流文艺、文化美学、创意共享、艺术消费、活力市井的五大生活景象；结合芳华街等选点构建艺术社区，邀请艺术家联名打造系列开放式艺术园区，与在地市井IP形成新旧文化的碰撞。如白夜花神诗空间联动本土艺术家何多苓，打造艺术、咖啡、书馆等复合型功能空间，致力于推动文化服务的常态化、品牌化、日常化、复合化，持续产生文化内容、激发创意、培育社群（如本地文艺青年、诗歌爱好者、家庭）的平台，为街区带来源源不断的艺术活力。

△城市有机更新实施路径

△20世纪90年代白夜和贾樟柯电影拍摄（上）和2022年白夜花神诗空间（下）

　　社创文化的营造

　　除了在地文化、艺术培育，社创文化也是项目关注的重点亮点。社创文化空间是城市更新的“黏合剂”，通过文化手段解决社会问题，重塑社区关系，培育地方认同，最终实现城市物质空间、社会网络和经济活力的可持续再生。项目通过社创植入实现社区文化的融合促进。如“肖+”社区实践中心，通过对老旧建筑的立面更新、内部功能置换、室外场景打造，植入社区食堂、社区图书馆、社区共治议事堂等生活配套，强化社区多元服务功能；玉林中路联动散花书院（蓓蕾社区）充分保留场地小叶榕等原生大树，树下营建社区舞台、转角吧台等社创服务类微更新场景，成为居民休闲、社区活动的新场景。

△“肖+”社区实践中心更新前后 

△玉林中路转角吧台更新前后 

运营可持续，创新全周期发展模式

　　项目突破“重建设、轻运营”传统路径，创新采用“O+EPC”（运营+设计采购施工一体化）模式，在前期引入运营团队，确保更新与后期使用有效衔接。通过合营、共治、公益创业等多元合作方式，推动政府、企业、社区居民风险共担、收益共享。项目运营两年来，年轻创业者回流比例显著提升，片区商业活力与竞争力持续增强。

△芳华横街自主更新主理人小店

　　“O+EPC”全生命周期运营

　　前置引入专业运营，联动规划师、居民深度参与，运用“策划、设计、施工、运营”一体化模式，激活街区内生动力。通过五个一策略“新招一批、保留一批、提升一批、搬迁一批、挖潜一批”策略，实现业态有序迭代，根据商户意愿，在有条件的区域预留更多外摆空间，让商户参与街区的生长创意。同时引进一批符合片区气质的青年潮流商业IP，让新店蓬勃发展，老店迭代升级。在2022年至2024年，玉林东路、西路、北路、芳华街、芳华横街等街道总体六成业态迭代升级，首店占比超20%，夜间经济占比提升至65%。培育“早C晚A”（咖啡+酒饮）消费场景，引入网红咖啡车、主理人店铺等新业态，打造先锋文创、生活闲乐、特色美食的消费场景。

△芳华街白咖夜酒

　　产业融合模式创新

　　为保持街巷本土特色，摒弃了一蹴而就的商业街更新模式，充分梳理产品体系引导产业升级，通过前期策划调研对项目进行统筹规划设计，联合运营团队以及玉林商会提出三种运营模式：合营模式、业界共治、公益创业，形成以点带面的“社区+”玉林品牌效应，打造陈旧与新潮共存的场景。例如自创品牌玉宿（Bushes）由成都电力公司高新分公司员工宿舍楼的旧楼改造而成，打造为民宿+策展+饮品复合功能，利用收储建筑，政府平台公司与王亥团队合作共同运营，收益共享，风险共担，玉宿（Bushes）等旧改融合项目实现年营收超500万元，出租率达95%以上。

△玉宿合营复合文化艺术空间 

项目成效与示范价值

　　高新玉林城市有机更新聚焦长效发展，实现了社会、经济、城市品牌效益的多维提升。经济效益方面，片区商业价值凸显，租金水平稳步提升15%~20%，带动社会资本投入超2亿元。社会效益方面，居民满意度调查显示认可度超90%，公共空间使用率提升40%，社区凝聚力显著增强。城市品牌方面，获成都市勘察设计协会2023年度成都市优秀原创方案设计园林景观类一等奖。收录为中国城市科学研究会《中国景观实践》典型案例。获2025年度AURA亚洲城市更新奖城市更新空间改造设计银奖。作为央视纪录片《绿水青山中国答卷》标杆项目的首选地之一，于2025年8月在央视总台CCTV-1综合频道全国首播，有效提升成都城市更新的知名度和美誉度。

　　其“针灸式更新”“全生命周期运营”“多元共治”等理念，创新实现了“保护—更新—活化”的有机统一。为国家城市更新政策在基层的落地实施提供了宝贵经验，尤其在推动“好房子”与“好社区”协同发展、延续城市文脉、激发社区内生动力等方面，具有重要参考价值。项目充分体现“人民城市人民建”的重要理念，通过精细化的机制设计、多元主体协作和可持续运营机制，成功塑造了既有历史厚度又具当代活力的宜居街区，为中国城市有机更新提供了“成都样本”。（企业文化部，市场管理部，中建西南院供稿）